Turystyka a dochód z najmu na Phuket: dlaczego liczba przylotów to dopiero początek

Turystyka jest jednym z głównych motorów popytu na nieruchomości na Phuket. Błędem byłoby jednak przyjąć, że rosnąca liczba przylotów automatycznie gwarantuje wysokie obłożenie i zwrot z każdego apartamentu lub willi.

Ruch turystyczny jest duży, ale zmienia się jego struktura

Według Knight Frank Phuket obsłużyło w 2025 roku około 8,76 mln przylotów lotniczych: 5,43 mln międzynarodowych i 3,33 mln krajowych. Rosja była największym rynkiem zagranicznym z około 1,12 mln odwiedzających, następnie Indie, Chiny, Wielka Brytania i Australia.

C9 wskazywało silny wzrost rynku indyjskiego i koreańskiego oraz spadek liczby przyjazdów z Chin. Zmiana struktury gości wpływa na długość pobytu, oczekiwany standard, rozmiar lokalu i preferowane części wyspy. Projekt przygotowany pod masowe grupy może zachowywać się inaczej niż produkt kierowany do rodzin, klientów wellness lub długich pobytów.

Obłożenie i stawka nie zawsze poruszają się w tym samym kierunku

W 2025 roku średnie obłożenie hoteli na Phuket spadło z 79,1% do 76,2%. Jednocześnie średnia stawka dzienna wzrosła o 5,6% do około 5 788 THB. Rynek utrzymał ceny, ale nie oznaczało to jednakowego wyniku we wszystkich miesiącach.

W wysokim sezonie obłożenie przekraczało 90%, podczas gdy od czerwca do września było o 5-9 punktów procentowych niższe niż rok wcześniej. Inwestor, który modeluje wynik wyłącznie na podstawie stycznia lub lutego, może znacznie przeszacować roczny przychód.

Lokalizacje mają różne profile

Dane C9 pokazują duże różnice:

• Surin osiągało bardzo wysokie stawki, lecz niższe obłożenie,
• Bangtao podniosło ADR o 20% przy spadku obłożenia o 2%,
• Kamala miała wysokie stawki, ale wyraźny spadek obłożenia,
• Patong utrzymywał wysokie obłożenie w bardziej masowym segmencie,
• Karon i Phuket Town obsługiwały głównie segment ekonomiczny i średni.

To pokazuje, że „średnia dla Phuket” nie jest modelem finansowym dla konkretnej nieruchomości.

Konkurencja nowych hoteli i rezydencji rośnie

W 2025 roku otwarto osiem hoteli z 1 366 pokojami, a na 2026 rok Knight Frank wskazywał kolejne około 2 912 jednostek hotelowych. C9 prezentowało jeszcze większy pipeline na lata 2026-2030, skoncentrowany między innymi w Bangtao i Cherngtalay.

Nowa podaż ma znaczenie dla prywatnych nieruchomości na wynajem. Profesjonalne hotele oferują programy lojalnościowe, całodobową obsługę, standardy bezpieczeństwa i marketing międzynarodowy. Prywatny lokal musi konkurować ceną, powierzchnią, prywatnością albo bardziej domowym charakterem - nie samym zdjęciem basenu.

Najem krótkoterminowy wymaga zgodności z przepisami

C9 zwracało uwagę na wzmożone egzekwowanie przepisów wobec pobytów krótszych niż 30 dni w obiektach bez odpowiedniej licencji hotelowej. Przed zakupem należy ustalić, czy projekt posiada właściwe pozwolenia i jaki model najmu jest legalnie dostępny.

Dla części inwestorów lepszym rozwiązaniem może być najem miesięczny lub roczny. Jeden pokój był najbardziej poszukiwanym formatem w obu segmentach, a rejonami aktywnego popytu były między innymi Cherngtalay, Rawai i Patong.

Jak budować realistyczną prognozę

Prognoza powinna zawierać minimum trzy scenariusze: ostrożny, bazowy i dobry. W każdym należy uwzględnić:

• różne stawki w wysokim i niskim sezonie,
• liczbę dostępnych nocy po odjęciu własnego użytkowania,
• prowizję operatora i platform,
• sprzątanie, media i serwis,
• remonty i wymianę wyposażenia,
• okres rozruchu nowego projektu,
• zgodność z prawem i koszty licencji, jeśli są wymagane.

Najlepsze nieruchomości nie opierają wyniku na jednej rekordowej stawce. Mają produkt dopasowany do konkretnego klienta, rozsądne koszty i możliwość funkcjonowania również poza szczytem sezonu.